دعوى صحة التعاقد ودعوى صحة التوقيع

دعوى صحة التعاقد ودعوى صحة التوقيع ؟
 أولا : دعوى صحة التعاقد : 1)) تعريف دعوى صحة التعاقد :- دعوى صحة التعاقد هي الدعوى التي يطلب بها المشتري تنفيذ التزام البائع بنقل ملكية العقار المبيع تنفيذا عينيا . والمشتري اذا يرفع هذه الدعوى فإنه يطلب من القضاء التحقق من صدور البيع من البائع ومن صحة عقد البيع ونفاذه . فإذا صدر له حكم بصحة ونفاذ العقد قام هذا الحكم مقام تنفيذ البائع لالتزامه بالقيام بما هو ضروري لتمام عملية التسجيل . وبتسجيل هذا الحكم يكتسب المشتري ملكية الشيء المبيع لأن تسجيل الحكم يعد بمثابة تسجيل للعقد نفسه . ومما لاشك فيه ان الحكم الصادر بصحة ونفاذ العقد هو اقوى من أي عقد عرفي مصدق عليه ، وأقوى أيضا من أي عقد رسمي ، لأنه حكم قضائي بجانب اشتماله على العقد محل النزاع ، فإنه يؤكد زيادة على ذلك صحته ونفاذه . ويستطيع البائع ( المدعى عليه ) إن يدفع دعوى المشتري بكافة الدفوع التي تتعلق بوجود العقد أو بنفاذه . فهو يستطيع مثلا التمسك ببطلان العقد عدم تطابق الإراديتين أو تخف شروط المحل أو لعدم مشروعية السبب . يطرح إمام المحكمة جميع المسائل الموضوعية المتعقلة بصحة او نفاذ عقد البيع ، وسواء أكانت هذه المسائل تثور بين البائع والمشتري ، او تنتج عن تدخل أشخاص من الغير في الدعوى للمطالبة بحقوق لهم تتعارض مع حق المشتري . وحاصل القول إن صدور حكم لصالح المشتري في دعوى صحة التعاقد يعني إن المحكمة قد تحققت – حسب تعبير محكمة النقض – من صحة عقد البيع ومداه ونفاذه وان الحكم الذي يصدر فيها يكون مقررا لكافة ما انعقد عليه الرضاء بين المتعاقدين بغير حاجة معه الى الرجوع الى المحرر الذي اثبت فيه التعاقد أولا . 2) صحة التعاقد والدعوى الشخصية العقارية :- دعوى صحة التعاقد دعوى شخصية عقارية . فهي شخصية لأن المدعى يستند فيها الى حقه الشخصي المتولد عن عقد البيع غير المسجل لإنه لم يصبح بعد صاحب حق عيني . وهي دعوى عقارية لأن الغرض منها الوصول الى نقل ملكية عقار او حق عيني عليه ، فهي ترفع بناء على التزام شخصي بنقل ملكية عقار ، ولهذا تختص بنظرها المحكمة التي يقع في دائرتها العقار وفقا لأحكام قانون المرافعات .ولما كان موضوع دعوى صحة التعاقد هو المطالبة بتنفيذ التزام البائع بنقل الملكية تنفيذا عينيا ، ولما كان التنفيذ العيني لا يتصور الا اذا كان ممكنا ، فإنه لا يمكن رفع هذه الدعوى اذا بيع العقار لمشتري اخر قام بالتسجيل . فالتنفيذ العيني يكون غير ممكن اذا تصرف المشتري في العقار لشخص اخر قام بتسجيل عقده وانتقلت اليه الملكية بموجبه ، ولهذا فإنه لا فائدة من رفع هذه الدعوى بعد ذلك بغرض الوصول الى حكم مثبت لعقد بغية تسجيله ، فتسجيل الحكم الصادر فيها حينئذ سيكون بلا جدوى . فالغرض من دعوى صحة التعاقد هو تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية تنفيذا عينيا ، وهو ما يستلزم بالضرورة إن يكون هذا التنفيذ لازال ممكنا . وترتيبا على ذلك فإنه اذا كان البائع قد تصرف في العقار المبيع لمشتر آخر وقام هذا الاخير بتسجيل عقده ، فلا يمكن ان يجاب المشتري الاول الى طلبه ولا يبقى امامه الا الحق في التعويض ودعوى صحة التعاقد – مثلها في ذلك مثل الالتزام المراد تنفيذه عن طريقها – يصح ان تنتقل الى الورثة ايجابا وسلبا . وترفع دعوى صحة التعاقد امام المحكمة المختصة وفقا لقواعد قانون المرافعات في الاختصاص القيمي والاختصاص المحلي . وتقدر قيمة الدعوى بقيمة العقار المبيع . أما بالنسبة لاختصاص المحلي فإنه ينعقد للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن عليه او العقار المبيع لأن دعوى صحة التعاقد دعوى شخصية عقارية . * ثانيا : دعوى صحة التوقيع :- تختلف دعوى صحة التعاقد عن دعوى اخرى يلجأ اليها احيانا المشتري بعقد غير مسجل ، هي الدعوى المعروفة في العمل باسم دعوى صحة التوقيع . فإذا صدر البيع في ورقة عرفية عليها توقيع البائع سواء بإمضائه او ختمه اوبصمة اصبعه ، غير انه امتنع عن الذهاب مع المشتري الى الجهة المختصة للتصديق على توقيعه تمهيدا للتسجيل ، فإن المشتري يستطيع في هذه الحالة ان يرفع دعوى صحة التعاقد لاستصدار حكم بصحة ونفاذ البيع ، كما يستطيع ايضا استخدام دعوى اخرى تعرف في العمل بدعوى صحة التوقيع . وعلى ذلك فإن دعوى صحة التوقيع هي الدعوى الثانية التي ابتكرها العمل لحماية المشتري في مواجهة البائع الذي يرفض القايم بالإجراءات اللازمة لتسجيل عقد البيع . وهذه الدعوى اقل فائدة للمشتري من الدعوى صحة التعاقد ، وهي في نفس الوقت اكثر منها سهولة . ففي دعوى صحة التوقيع لا يطلب المشتري اثبات صحة العقد ونفاذه ، ولكنه يقتصر على طلب اثبات صحة توقيع البائع على عقد البيع ، فإذا صدر حكم بصحة توقيع البائع على عقد البيع قام هذا الحكم مقام التصديق على التوقيع . ولا يجوز للقاضي في هذه الدعوى ان يتعرض لصحة العقد او نفاذه – على عكس الحال في دعوى صحة التعاقد – ولهذا فإنه لا يكفي تسجيل الحكم الصادر بصحة التوقيع لكي تنتقل الملكية بل يجب ان يسجل معه عقد البيع ذاته . فهذه الدعوى ليست دعوى موضوعية ولكنها دعوى تحفظية . ودعوى صحة التوقيع ليست من الدعاوي التي تسجل صحفها فيحتج بالحكم الصادر فيها بحق المدعي منذ تسجيل صحيفة الدعوى ، اذ لم ينص عليها المشرع بين الدعاوى المذكورة في المادة 15 من قانون تنظيم الشهر العقاري ، فلا تكون لهذا الحكم حجية الا من وقت تسجيله . وعلى ذلك فإنه اذا كان البائع قد تصرف اثناء الدعوى الى شخص اخر وقام المتصرف اليه بتسجيل عقده قبل ان يسجل المشتري الاول عقده بناء على الحكم الصادر بصحة التوقيع ، فإن المشتري الثاني الاسبق في التسجيل هو الذي يفضل . وهذه الدعوى يرفعها المشتري او وارثه على البائع او وارثه