الرئيسية
من طرف الفارس العربي الخميس يناير 28, 2010 11:13 am؟
للإجابة على هذا السؤال لابد وان نلقي الضوء على النقاط الآتية :- اولا : شروط ضمان التعرض الصادر من الغير : لكي يضمن البائع التعرض الصادر من الغير ، يجب ان تتوافر الشروط الثلاثة الآتية :- الشرط الاول – ان يكون التعرض قانونيا :- يشترط لضمان التعرض الصادر من الغير ان يكون هذا التعرض قانونيا بمعنى ان يكون قائما على اساس الادعاء بحق على العين المبيعة ، اما اذا كان ما صدر من الغير هو مجرد اعمال مادية محضة ، فإن البائع لا يكون ضامنا لها . وذلك على خلاف ضمان التعرض الصادر من البائع نفسه فهو يشمل التعرض المادي ، والتعرض القانوني . ومن امثلة التعرض المادي الصادر من الغير اغتصاب العين المبيعة بالقوة . فالبائع لا يضمن مثل هذا العمل ، ولا يكون امام المشتري الا اللجوء الى وسائل الحماية القانونية من اعتداء الغير والتي تتمثل في دعاوى الحيازة أو الإلتجاء الى الجهات الإدارية لمنع هذا الاعتداء أو وقفه .فالبائع أ يضمن الا التعرض القانوني أي الذي يستند فيه الغير الى حق يدعيه على المبيع
- الشرط الثاني – أن يكون الحق الذي يدعيه الغير سابقاً على البيع , أو لاحقاً عليه ولكن بفع البائع :ويشترط أيضاً لاعتبار البائع ضامنا لتعرض الغير أن يكون الحق الذي يدعيه الغير على المبيع موجوداً وقت اتمام البيع , أو أن يكون الحق قد آل الى الغير بعد البيع عن طريق البائع نفسه.فإذا كان الحق الذي يدعيه الغير موجوداً وقت البيع كان البائع مسئولاً عنه أياً كان سبب كسب هذا الحق , أي سواء كان راجعاً الى البائع نفسه كما لو كان قد قرر حق ارتفاق على العقار قبل البيع ، أو كان هذا الحق قد اكتسب استقلالا عن البائع كما لو كان المعترض قد اكتسب حقه الذى يدعيه على العين بالتقادم الذى اكتملت مدته قبل البيع. أما إذا كان الحق الذى يدعيه الغير لاحقا على البيع فلا يكون البائع مسئولا عن تعرض الغير بادعائه إلا إذا كان قد آل إليه اكتسابه بتصرف البائع نفسه . وأخيرا فإنه إذا كان الغير قد كسب حقه بعد البيع عن طريق آخر غير البائع ، فلا يلتزم البائع بالضمان فى هذه الحالة .
الشرط الثالث – أن يكون التعرض حالا :- ويجب حتى يضمن البائع تعرض الغير أن يكون التعرض حالا أى حاصلا بالفعل ولا يكفى أن يكون التعرض محتملا أما مجرد الخشية من حدوث التعرض أو الاستحقاق فلا تعطى للمشترى إلا الحق فى حبس الثمن . وعلى ذلك فلو تبين للمشترى بعد شرائه لعقار أن هذا العقار مرهون لصالح أحد دائنى البائع فإن ذلك لا يعد مبررا لرجوعه فى الحال على البائع طبقا لقواعد الضمان ذلك أنه يحتمل ألا يلجأ الدائن فى استيفاء حقه إلى التنفيذ على العين المرهونة إذا وافاه المدين فى موعد الإستحقاق . ثانيا : أحكام ضمان التعرض الصادر من الغير :- إذا توافرت الشروط اللازمة لضمان البائع التعرض الصادر من الغير ، فإن البائع يصبح مدينا للمشترى بتنفيذ الالتزام ، وهو يلتزم بصفة أصلية بتنفيذ التزامه تنفيذا عينيا عن طريق وقف تعرض الغير للمشترى ، فإذا تمكن من ذلك يكون قد أوفى بالتزامه بالضمان ومن ثم فإنه يكون قد نفذ التزامه بضمان التعرض تنفيذا عينيا أما إذا اخفق فى ذلك كان مخلا بألتزامه – وهو التزام بتحقيق نتيجة كما سبق القو – وا يكون هناك بد من تنفيذ اتزام البائع باضمان بطريق التعويض أي تنفيذا بمقابل.فإذا رفع اغير دعوى عى امشتري وتوافرت شروط التعرض الأخرى ,فإنه يجب على البائع أن ينفذ التزامه باضمان تنفيذاً عينياً عن طريق التدخل في هذه الدعوى الى جانب المشتري أو أن يحل محله فيها . فإن لم يبادر البائع الى ذلك من تلقاء نفسه يكون للمشتري أن يدخله في الدعوى بإعتباره ضامناً ليجبره على تنفيذ التزامه بمنع تعرض الغير للمشتري.ويجب على المشتري أن يخطر البائع بالتعرض , ويجب أن يتم هذا الإخطار في وقت ملائم , ولا يشترط أن يتم في شكل معين فإذا لم يخطر المشتري البائع بالدعوى في الوقت الملائم وفشل في دفع تعرض الغير فحكم للأخير بالإستحقاق , فإنه يكون للمشتري مع ذلك أن يرجع على البائع بالضمان , ولكن يستطيع أن يتخلص من هذا الضمان بأن يثبت أن تدخله في الدعوى كان يؤدي الى رفضها .أما اذا لم يتدخل البائع في الدعوى رغم اخطاره بها وانتهى الأمر بالحكم بالإستحقاق لصالح الغير , وجب الضمان على البائع الا اذا أثبت أن الحكم الصادر في الدعوى كان نتيجة تدليس من المشتري أو خطأ جسيم منه .وقد أجاز القانون للمشتري أن يعترف للأجنبي بحقه أو يتصالح معه على هذا الحق بشرط أن يكون حسن النية بأن كان يعتقد أن الأجنبي صاحب حق في دعواه وأنه لا جدوى من السير في الدعوى . وفي هذه الحالة يكون من حق المشتري لأن يرجع على البائع بالضمان متى كان قد أخطر البائع بالدعوى في الوقت الملائم وطلب منه أن يحل محله فيها فلم يفعل . ولا يسقط حق المشتري في الضمان الا إذا أثبت البائع أن الأجنبي لم يكن على حق في دعواه .ويحدث أحياناً أن يتوقي المشتري استحقاق المبيع عن طريق أداء مبلغ من المال للمتعرض , سواء كان ذلك قبل رفع الغير دعوى الإستحقاق أم بعد رفعها , وسواء تدخل فيها البائع أم لم يتدخل . وفي هذه الحالة يلتزم البائع بتعويض المشتري عما دفعه لتوفي استحقاق الغير للمبيع كله أو بعضه .
* عدم قابلية الإلتزام بضمان تعرض الغير للإنقسام : إذا كان التزام البائع بعدم التعرض الشخصي لا يقبل الانقسام , فإن الإلتزام بدفع الغير لا يقبل الإنقسام كذلك . فالإتزام بدفع تعرض الغير هو التزام بعم , والإلتزام بعمل لا يقبل الإنقسام .وعلى ذلك فلو تعدد البائعون لعين معينة وداعي شخصاً من الغير حقاً عليها كان للمشتري أن يطلب من أي بائع منهم دفع هذا التعرض بالنسبة للمبيع كله وليس فيما يخصه فقط . وكذلك اذا تعدد المشترون يجب على البائع أن يدفع التعرض بالنسبة لكل منهم
للإجابة على هذا السؤال لابد وان نلقي الضوء على النقاط الآتية :- اولا : شروط ضمان التعرض الصادر من الغير : لكي يضمن البائع التعرض الصادر من الغير ، يجب ان تتوافر الشروط الثلاثة الآتية :- الشرط الاول – ان يكون التعرض قانونيا :- يشترط لضمان التعرض الصادر من الغير ان يكون هذا التعرض قانونيا بمعنى ان يكون قائما على اساس الادعاء بحق على العين المبيعة ، اما اذا كان ما صدر من الغير هو مجرد اعمال مادية محضة ، فإن البائع لا يكون ضامنا لها . وذلك على خلاف ضمان التعرض الصادر من البائع نفسه فهو يشمل التعرض المادي ، والتعرض القانوني . ومن امثلة التعرض المادي الصادر من الغير اغتصاب العين المبيعة بالقوة . فالبائع لا يضمن مثل هذا العمل ، ولا يكون امام المشتري الا اللجوء الى وسائل الحماية القانونية من اعتداء الغير والتي تتمثل في دعاوى الحيازة أو الإلتجاء الى الجهات الإدارية لمنع هذا الاعتداء أو وقفه .فالبائع أ يضمن الا التعرض القانوني أي الذي يستند فيه الغير الى حق يدعيه على المبيع
- الشرط الثاني – أن يكون الحق الذي يدعيه الغير سابقاً على البيع , أو لاحقاً عليه ولكن بفع البائع :ويشترط أيضاً لاعتبار البائع ضامنا لتعرض الغير أن يكون الحق الذي يدعيه الغير على المبيع موجوداً وقت اتمام البيع , أو أن يكون الحق قد آل الى الغير بعد البيع عن طريق البائع نفسه.فإذا كان الحق الذي يدعيه الغير موجوداً وقت البيع كان البائع مسئولاً عنه أياً كان سبب كسب هذا الحق , أي سواء كان راجعاً الى البائع نفسه كما لو كان قد قرر حق ارتفاق على العقار قبل البيع ، أو كان هذا الحق قد اكتسب استقلالا عن البائع كما لو كان المعترض قد اكتسب حقه الذى يدعيه على العين بالتقادم الذى اكتملت مدته قبل البيع. أما إذا كان الحق الذى يدعيه الغير لاحقا على البيع فلا يكون البائع مسئولا عن تعرض الغير بادعائه إلا إذا كان قد آل إليه اكتسابه بتصرف البائع نفسه . وأخيرا فإنه إذا كان الغير قد كسب حقه بعد البيع عن طريق آخر غير البائع ، فلا يلتزم البائع بالضمان فى هذه الحالة .
الشرط الثالث – أن يكون التعرض حالا :- ويجب حتى يضمن البائع تعرض الغير أن يكون التعرض حالا أى حاصلا بالفعل ولا يكفى أن يكون التعرض محتملا أما مجرد الخشية من حدوث التعرض أو الاستحقاق فلا تعطى للمشترى إلا الحق فى حبس الثمن . وعلى ذلك فلو تبين للمشترى بعد شرائه لعقار أن هذا العقار مرهون لصالح أحد دائنى البائع فإن ذلك لا يعد مبررا لرجوعه فى الحال على البائع طبقا لقواعد الضمان ذلك أنه يحتمل ألا يلجأ الدائن فى استيفاء حقه إلى التنفيذ على العين المرهونة إذا وافاه المدين فى موعد الإستحقاق . ثانيا : أحكام ضمان التعرض الصادر من الغير :- إذا توافرت الشروط اللازمة لضمان البائع التعرض الصادر من الغير ، فإن البائع يصبح مدينا للمشترى بتنفيذ الالتزام ، وهو يلتزم بصفة أصلية بتنفيذ التزامه تنفيذا عينيا عن طريق وقف تعرض الغير للمشترى ، فإذا تمكن من ذلك يكون قد أوفى بالتزامه بالضمان ومن ثم فإنه يكون قد نفذ التزامه بضمان التعرض تنفيذا عينيا أما إذا اخفق فى ذلك كان مخلا بألتزامه – وهو التزام بتحقيق نتيجة كما سبق القو – وا يكون هناك بد من تنفيذ اتزام البائع باضمان بطريق التعويض أي تنفيذا بمقابل.فإذا رفع اغير دعوى عى امشتري وتوافرت شروط التعرض الأخرى ,فإنه يجب على البائع أن ينفذ التزامه باضمان تنفيذاً عينياً عن طريق التدخل في هذه الدعوى الى جانب المشتري أو أن يحل محله فيها . فإن لم يبادر البائع الى ذلك من تلقاء نفسه يكون للمشتري أن يدخله في الدعوى بإعتباره ضامناً ليجبره على تنفيذ التزامه بمنع تعرض الغير للمشتري.ويجب على المشتري أن يخطر البائع بالتعرض , ويجب أن يتم هذا الإخطار في وقت ملائم , ولا يشترط أن يتم في شكل معين فإذا لم يخطر المشتري البائع بالدعوى في الوقت الملائم وفشل في دفع تعرض الغير فحكم للأخير بالإستحقاق , فإنه يكون للمشتري مع ذلك أن يرجع على البائع بالضمان , ولكن يستطيع أن يتخلص من هذا الضمان بأن يثبت أن تدخله في الدعوى كان يؤدي الى رفضها .أما اذا لم يتدخل البائع في الدعوى رغم اخطاره بها وانتهى الأمر بالحكم بالإستحقاق لصالح الغير , وجب الضمان على البائع الا اذا أثبت أن الحكم الصادر في الدعوى كان نتيجة تدليس من المشتري أو خطأ جسيم منه .وقد أجاز القانون للمشتري أن يعترف للأجنبي بحقه أو يتصالح معه على هذا الحق بشرط أن يكون حسن النية بأن كان يعتقد أن الأجنبي صاحب حق في دعواه وأنه لا جدوى من السير في الدعوى . وفي هذه الحالة يكون من حق المشتري لأن يرجع على البائع بالضمان متى كان قد أخطر البائع بالدعوى في الوقت الملائم وطلب منه أن يحل محله فيها فلم يفعل . ولا يسقط حق المشتري في الضمان الا إذا أثبت البائع أن الأجنبي لم يكن على حق في دعواه .ويحدث أحياناً أن يتوقي المشتري استحقاق المبيع عن طريق أداء مبلغ من المال للمتعرض , سواء كان ذلك قبل رفع الغير دعوى الإستحقاق أم بعد رفعها , وسواء تدخل فيها البائع أم لم يتدخل . وفي هذه الحالة يلتزم البائع بتعويض المشتري عما دفعه لتوفي استحقاق الغير للمبيع كله أو بعضه .
* عدم قابلية الإلتزام بضمان تعرض الغير للإنقسام : إذا كان التزام البائع بعدم التعرض الشخصي لا يقبل الانقسام , فإن الإلتزام بدفع الغير لا يقبل الإنقسام كذلك . فالإتزام بدفع تعرض الغير هو التزام بعم , والإلتزام بعمل لا يقبل الإنقسام .وعلى ذلك فلو تعدد البائعون لعين معينة وداعي شخصاً من الغير حقاً عليها كان للمشتري أن يطلب من أي بائع منهم دفع هذا التعرض بالنسبة للمبيع كله وليس فيما يخصه فقط . وكذلك اذا تعدد المشترون يجب على البائع أن يدفع التعرض بالنسبة لكل منهم
