الرئيسية
من طرف الفارس العربي الخميس يناير 28, 2010 11:17 am تعريف العيب الخفي : وفقاً لتعريف محكمة النقض ,هو " الآفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة للمبيع . ومن الأمثلة على ذلك تسوس الخشب, ووجود كسر في موتور السيارة, وقرب المياه الجوفية في الأرض .
شروط ضمان العيوب الخفية : أولاً الشروط الواجب توافرها في العيب : 1- يكون البائع ملزماً بالضمان اذا لم يتوافر في المبيع وقت التسليم الصفات التي كفل للمشتري وجودها فيه , أو اذا كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته أو نفعه بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشئ أو الغرض الذي أعد له , ويضمن هذا العيب ولو لم يكن عالما بوجوده . 2- ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التي كان المشتري يعرفها وقت البيع , أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادي.
الشرط الأول – أن يكون العيب خفياً: ويكون خفياً إذا لم يكن ظاهرا , أو لم يكن باستطاعة المشتري أن يتبينه بنفسه وقت البيع لو أنه فحصا المبيع بعناية الرجل العادي .والمعيار الذي وضعه المشرع معيار موضوعي لا شخصي , فلا يعتد بقدرة المشتري نفسه على تبين العيب بل بقدرة الرجل العادي مع ملاحظة أن بعض الأشياء يقتضي فحصها الاستعانة بأهل الخبرة كالاستعانة بمهندس معماري لأخذ مشورته قبل شراء منزل معين , وفي مثل هذه الحالة لا يعتبر العيب خفياً الا اذا كان المهندس المعماري العادي لا يستطيع تبينه . فإذا كان العيب ظاهراً أي كان في مقدور المشتري أن يتبينه بنفسه لو أنه فحص المبيع وقت العقد بعناية الرجل العادي فلا يضمنه البائع ولو كان المشتري لم يتبينه لإهماله في فحص المبيع أو لنقص خبرته عن مستوى الرجل العادي.ومع هذا يضمن البائع العيب , الذي يستطيع المشتري أن يتبينه بنفسه لو فحص المبيع وقت العقد بعناية الرجل العادي, في حالتين : الحالة الأولى هي التي يثبت فيها المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا من هذا العيب الذي جعله لا يفحص المبيع اطمئناناً الى تأكيدات البائع . والحالة الثانية هي التي يثبت فيها المشتري أن البائع قد تعمد اخفاء العيب لأنه بذلك يكون قد ارتكب غشاً أي ارتكب خطأ يستغرق خطأ المشتري في عدم فحص المبيع بعناية الرجل العادي . وبذلك يكون المشرع قد حرم البائع من الاستفادة من غشه رغم اهمال المشتري في فحص المبيع.
الشرط الثاني – أن يكون العيب قديماً: لا يضمن البائع العيب الا اذا كان قديم. ويقصد بالقدم هنا أن يكون العيب موجوداً في المبيع وقت التسليم . ويكفي أن يكون العيب موجودا في المبيع وقت التسليم , ولو لم يكن موجودا وقت العقد . أما اذا نشأ العيب بعد التسليم فإن البائع لا يضمنه. وإذا ثبت أن العيب كان موجودا في المبيع قبل تسليمه , الا أن نتائجه لم تستفحل الا بعد ذلك كان البائع ضامناً له . فيكفي إذن وجود أصل العيب وقت التسليم . ومن الأمثلة على ذلك أن يكون الحيوان المبيع قد أصيب بجرثومة المرض وهو في يد البائع وظهر المرض واستفحل بعد ذلك .
الشرط الثالث-أن يكون العيب مؤثرا : والعيب المؤثر هو الذي يؤدي الى نقص في قيمة المبيع ,ة أو نقص في منفعته بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشئ أو الغرض الذي أعد له . وهناك فارق بين النقص في القيمة وبين النقص في المنفعة . فالنقص في القيمة يمكن التعرف عليه عن طريق تحديد قيمة المبيع في السوق أما النقض في المنفعة فإنه يتحدد على أساس الغرض الذي يهدف المشتري الى استخدام المبيع فيه وبغض النظر عن قيمة المبيع في السوق .وعلى ذلك فإن الغاية المقصودة من المبيع تستخلص مما هو مبين في العقد , أو من طبيعة الشئ , أو من الغرض الذي أعد له . ولا يضمن البائع العيب الا اذا كان على قدر من الجسامة والأهمية, وتقدير جسامة العيب أمر متروك لقاضي الموضوع يفصل فيه بحسب المعايير السابقة , وكلها موضوعية لا شخصية " ولا يضمن البائع عيباً جرى العارف على التسامح فيه " ومن أمثلة ذلك ما جرى به العرف من التسامح في بعض عيوب القمح من ناحية اشتماله على كمية قليلة من الأتربة فإذا تعذر استخلاص الغاية المقصودة مما اتفق عليه الطرفان صراحة أو ضمناً تهعين الرجوع في تحديد هذه الغاية الى طبيعة الشئ والغرض الذي خصص له هذا الشئ. فشراء قطعة أرض لزراعتها يستلزم أن تكون هذه الأرض صالحة للزراعة , وشراء منزل للسكنى يقتضي أن يكون هذا المنزل صالحاً لذلك , وشراء المحل التجاري يتطلب أن يكون عقد ايجار هذا المحل صحيحاً.
الشرط الرابع – أن يكون العيب غير معلوم للمشتري.لا يكفي أن يكون العيب خفياً , بل يجب فوق ذلك أن يكون المشتري غير عالم به وقت العقد. فلو أن المشتري كان يعلم بالعيب رغم خفائه فإن البائع لا يكون ضامنا له لأن إقدام المشتري على الشراء رغم علمه بالعيب يدل على أنه رضي بالشئ على ما هو عليه عند التعاقد وأدخله في حسابه عند تقدير الثمن
ثانياً: البيوع التي لا ضمان فيها : يلتزم البائع بضمان التعرض والاستحقاق في جميع أنواع البيوع , أما بالنسبة لضمان العيوب الخفية فقد نصت م 454 من التقنين المدني على أنه " لا ضمان للعيب في البيوع القضائية , ولا في البيوع الإدارية إذا كانت بالمزاد"
الآثار التي تترتب على قيام الضمان : إذا توافرت شروط الالتزام بضمان العيوب الخفية , فيجب على المشتري , حفاظاً على حقه في الرجوع على البائع بالضمان , المبادرة الى فحص المبيع , وإخطار البائع بالعيب الموجود فيه , وأن يرفع دعوى الضمان عليه خلال مدة قصيرة وإلا سقطت بالتقادم .
أولاً : المبادرة بفحص المبيع وإخطار البائع بالعيب:يجب على المشتري , كي يحفظ حقه في الضمان , أن يبادر بفحص المبيع عند استلامه , وأن يخطر البائع بما يجده في المبيع من عيوب .فالمشتري يتعين عليه أن يتحقق من حالة المبيع عند تسلمه والعبرة في ذلك بالتسليم الفعلي لا الحكمي . فالمشتري مسئول إذن عن التحقق من حالة المبيع بمجرد تامكنه من ذلك , وفقاً للمألوف في التعامل . أما إذا أهمل في فحص الشئ اعتبر أنه قد قبل المبيع بحالته وسقط ضمان العيب . ويفترض هذا أن يكون العيب مما يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد .أما إذا كان العيب مما لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد , فيبقى حق المشتري في الرجوع بالضمان اذا لم يكشف العيب , ولا يسقط في الضمان الا إذا ظهر العيب بالفعل أو تأكد من ظهوره بعد الفحص الفني ولم يبادر بالإخطار في الموعد المعقول . ومن أمثلة هذه العيوب التي لا يمكن الكشف عنها بالفحص المعتاد زيادة نسبة الأملاح الموجودة في الأرض حيث يتطلب كشفها اجراء تحليل كيماوي للتربة .
ثانياً: حقوق المشتري في دعوى الضمان : تنص م 450 مدني على أنه " إذا أخطر المشتري البائع بالعيب في الوقت الملائم, كان له أن يرجع بالضمان على النحو المبين في م 444 " وقد تعرضنا من قبل لحكمن م 444 وهي خاصة بالاستحقاق الجزئي . ولقد أراد المشرع بهذا النص أن يساوي بين حقوق المشتري في حالة الاستحقاق الجزئي وبين حقوق المشتري اذا كان في المبيع عيباً خفياً ويترتب على تطبيق نص م 444 مدني . على ضمان العيوب الخفية وجوب التفرقة بين ما إذا كان العيب جسيماً؟ أو غير جسيم .فإذا كان العيب جسيماً كان للمشتري أن يختار بين ابقاء المبيع مع مطالبة البائع بالتعويض عن ما لحق به من ضرر بسبب نقص قيمة المبيع أو نفعه , وبين رد المبيع المعيب الى لالبائع مع الحصول على التعويض الكامل الذي يحق للمشتري الحصول عليه في حالة الاستحقاق الكلية طبقاً لنص م 443 من التقنين المدني أما إذا لم يكن العيب جسيماً فلا يكون للمشتري أن يرد المبيع وإنما يقتصر حقه هذه الحالة على المطالبه بتعويض الضرر الذي أصابه بسبب العيب - ويزيد التعويض في الحالتين السابقتين أو ينقص بحسب ما إذا كان البائع سئ النية (أي يعلم بوجود العيب وقت البيع ), أو حسن النية . فالبائع سئ النية يلتزم بتعويض المشتري عما ألحقه به وجود العيب من أضرار ولو كانت غير متوقعة , في حين أن البائع حسن النية لا يلتزم بالتعويض الا عن الأضرار المتوقعة فقط م 221/2 مدني . والأصل هو افتراض حسن نية البائع حتى يثبت المشتري عكس ذلك .
ثالثاً: تقادم دعوى الضمان : المشرع لم يترك سقوط حق المشتري في دعوى الضمان بالتقادم للقواعد العامة , وإنما حدد لسقوطها مدة تقادم قصيرة وهي سنة تبدأ من وقت تسليم المبيع ولو لم يكتشف المشتري العيب خلال هذه المدة . ولقد أراد المشرع بذلك أن يحسم النزاع في فترة وجيزة تال يية للبيع مما يؤدي الى استقرار المعاملات . والمقصود بالتسليم في هذه الحالة هو التسليم الفعلي لا الحكمي لأن التسليم الفعلي هو الذي يهيئ الفرصة للمشتري لفحص المبيع على نحو يمكنه من كشف العيب .ومدة التقادم المذكورة تقبل الانقطاع ولكنها لا تقبل الوقف ولو كان الدائن في الدعوى (المشتري) غير كامل الأهلية أو غائباً أو محكوماً عليه بعقوبة جنائية , ولم يكن له من يمثله قانوناً . أما أسباب الوقف الأخرى فإنها تسري على هذا التقادم ولا يجوز الاتفاق على تقصير هذه المدة لأن مدة التقادم تتعلق بالنظام العام , فلا يجوز الاتفاق على أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي حددها القانون. ومع ذلك فقد أجاز المشرع على سبيل الاستثناء الاتفاق على زيادة مدة التقادم عن سنة , ويصح هذا الاتفاق بشرط ألا تزيد المدة المتفق عليها على خمس عشرة سنة من وقت البيع لا من وقت التسليم وهي المدة المقررة أصلاً للتقادم
شروط ضمان العيوب الخفية : أولاً الشروط الواجب توافرها في العيب : 1- يكون البائع ملزماً بالضمان اذا لم يتوافر في المبيع وقت التسليم الصفات التي كفل للمشتري وجودها فيه , أو اذا كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته أو نفعه بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشئ أو الغرض الذي أعد له , ويضمن هذا العيب ولو لم يكن عالما بوجوده . 2- ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التي كان المشتري يعرفها وقت البيع , أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادي.
الشرط الأول – أن يكون العيب خفياً: ويكون خفياً إذا لم يكن ظاهرا , أو لم يكن باستطاعة المشتري أن يتبينه بنفسه وقت البيع لو أنه فحصا المبيع بعناية الرجل العادي .والمعيار الذي وضعه المشرع معيار موضوعي لا شخصي , فلا يعتد بقدرة المشتري نفسه على تبين العيب بل بقدرة الرجل العادي مع ملاحظة أن بعض الأشياء يقتضي فحصها الاستعانة بأهل الخبرة كالاستعانة بمهندس معماري لأخذ مشورته قبل شراء منزل معين , وفي مثل هذه الحالة لا يعتبر العيب خفياً الا اذا كان المهندس المعماري العادي لا يستطيع تبينه . فإذا كان العيب ظاهراً أي كان في مقدور المشتري أن يتبينه بنفسه لو أنه فحص المبيع وقت العقد بعناية الرجل العادي فلا يضمنه البائع ولو كان المشتري لم يتبينه لإهماله في فحص المبيع أو لنقص خبرته عن مستوى الرجل العادي.ومع هذا يضمن البائع العيب , الذي يستطيع المشتري أن يتبينه بنفسه لو فحص المبيع وقت العقد بعناية الرجل العادي, في حالتين : الحالة الأولى هي التي يثبت فيها المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا من هذا العيب الذي جعله لا يفحص المبيع اطمئناناً الى تأكيدات البائع . والحالة الثانية هي التي يثبت فيها المشتري أن البائع قد تعمد اخفاء العيب لأنه بذلك يكون قد ارتكب غشاً أي ارتكب خطأ يستغرق خطأ المشتري في عدم فحص المبيع بعناية الرجل العادي . وبذلك يكون المشرع قد حرم البائع من الاستفادة من غشه رغم اهمال المشتري في فحص المبيع.
الشرط الثاني – أن يكون العيب قديماً: لا يضمن البائع العيب الا اذا كان قديم. ويقصد بالقدم هنا أن يكون العيب موجوداً في المبيع وقت التسليم . ويكفي أن يكون العيب موجودا في المبيع وقت التسليم , ولو لم يكن موجودا وقت العقد . أما اذا نشأ العيب بعد التسليم فإن البائع لا يضمنه. وإذا ثبت أن العيب كان موجودا في المبيع قبل تسليمه , الا أن نتائجه لم تستفحل الا بعد ذلك كان البائع ضامناً له . فيكفي إذن وجود أصل العيب وقت التسليم . ومن الأمثلة على ذلك أن يكون الحيوان المبيع قد أصيب بجرثومة المرض وهو في يد البائع وظهر المرض واستفحل بعد ذلك .
الشرط الثالث-أن يكون العيب مؤثرا : والعيب المؤثر هو الذي يؤدي الى نقص في قيمة المبيع ,ة أو نقص في منفعته بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشئ أو الغرض الذي أعد له . وهناك فارق بين النقص في القيمة وبين النقص في المنفعة . فالنقص في القيمة يمكن التعرف عليه عن طريق تحديد قيمة المبيع في السوق أما النقض في المنفعة فإنه يتحدد على أساس الغرض الذي يهدف المشتري الى استخدام المبيع فيه وبغض النظر عن قيمة المبيع في السوق .وعلى ذلك فإن الغاية المقصودة من المبيع تستخلص مما هو مبين في العقد , أو من طبيعة الشئ , أو من الغرض الذي أعد له . ولا يضمن البائع العيب الا اذا كان على قدر من الجسامة والأهمية, وتقدير جسامة العيب أمر متروك لقاضي الموضوع يفصل فيه بحسب المعايير السابقة , وكلها موضوعية لا شخصية " ولا يضمن البائع عيباً جرى العارف على التسامح فيه " ومن أمثلة ذلك ما جرى به العرف من التسامح في بعض عيوب القمح من ناحية اشتماله على كمية قليلة من الأتربة فإذا تعذر استخلاص الغاية المقصودة مما اتفق عليه الطرفان صراحة أو ضمناً تهعين الرجوع في تحديد هذه الغاية الى طبيعة الشئ والغرض الذي خصص له هذا الشئ. فشراء قطعة أرض لزراعتها يستلزم أن تكون هذه الأرض صالحة للزراعة , وشراء منزل للسكنى يقتضي أن يكون هذا المنزل صالحاً لذلك , وشراء المحل التجاري يتطلب أن يكون عقد ايجار هذا المحل صحيحاً.
الشرط الرابع – أن يكون العيب غير معلوم للمشتري.لا يكفي أن يكون العيب خفياً , بل يجب فوق ذلك أن يكون المشتري غير عالم به وقت العقد. فلو أن المشتري كان يعلم بالعيب رغم خفائه فإن البائع لا يكون ضامنا له لأن إقدام المشتري على الشراء رغم علمه بالعيب يدل على أنه رضي بالشئ على ما هو عليه عند التعاقد وأدخله في حسابه عند تقدير الثمن
ثانياً: البيوع التي لا ضمان فيها : يلتزم البائع بضمان التعرض والاستحقاق في جميع أنواع البيوع , أما بالنسبة لضمان العيوب الخفية فقد نصت م 454 من التقنين المدني على أنه " لا ضمان للعيب في البيوع القضائية , ولا في البيوع الإدارية إذا كانت بالمزاد"
الآثار التي تترتب على قيام الضمان : إذا توافرت شروط الالتزام بضمان العيوب الخفية , فيجب على المشتري , حفاظاً على حقه في الرجوع على البائع بالضمان , المبادرة الى فحص المبيع , وإخطار البائع بالعيب الموجود فيه , وأن يرفع دعوى الضمان عليه خلال مدة قصيرة وإلا سقطت بالتقادم .
أولاً : المبادرة بفحص المبيع وإخطار البائع بالعيب:يجب على المشتري , كي يحفظ حقه في الضمان , أن يبادر بفحص المبيع عند استلامه , وأن يخطر البائع بما يجده في المبيع من عيوب .فالمشتري يتعين عليه أن يتحقق من حالة المبيع عند تسلمه والعبرة في ذلك بالتسليم الفعلي لا الحكمي . فالمشتري مسئول إذن عن التحقق من حالة المبيع بمجرد تامكنه من ذلك , وفقاً للمألوف في التعامل . أما إذا أهمل في فحص الشئ اعتبر أنه قد قبل المبيع بحالته وسقط ضمان العيب . ويفترض هذا أن يكون العيب مما يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد .أما إذا كان العيب مما لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد , فيبقى حق المشتري في الرجوع بالضمان اذا لم يكشف العيب , ولا يسقط في الضمان الا إذا ظهر العيب بالفعل أو تأكد من ظهوره بعد الفحص الفني ولم يبادر بالإخطار في الموعد المعقول . ومن أمثلة هذه العيوب التي لا يمكن الكشف عنها بالفحص المعتاد زيادة نسبة الأملاح الموجودة في الأرض حيث يتطلب كشفها اجراء تحليل كيماوي للتربة .
ثانياً: حقوق المشتري في دعوى الضمان : تنص م 450 مدني على أنه " إذا أخطر المشتري البائع بالعيب في الوقت الملائم, كان له أن يرجع بالضمان على النحو المبين في م 444 " وقد تعرضنا من قبل لحكمن م 444 وهي خاصة بالاستحقاق الجزئي . ولقد أراد المشرع بهذا النص أن يساوي بين حقوق المشتري في حالة الاستحقاق الجزئي وبين حقوق المشتري اذا كان في المبيع عيباً خفياً ويترتب على تطبيق نص م 444 مدني . على ضمان العيوب الخفية وجوب التفرقة بين ما إذا كان العيب جسيماً؟ أو غير جسيم .فإذا كان العيب جسيماً كان للمشتري أن يختار بين ابقاء المبيع مع مطالبة البائع بالتعويض عن ما لحق به من ضرر بسبب نقص قيمة المبيع أو نفعه , وبين رد المبيع المعيب الى لالبائع مع الحصول على التعويض الكامل الذي يحق للمشتري الحصول عليه في حالة الاستحقاق الكلية طبقاً لنص م 443 من التقنين المدني أما إذا لم يكن العيب جسيماً فلا يكون للمشتري أن يرد المبيع وإنما يقتصر حقه هذه الحالة على المطالبه بتعويض الضرر الذي أصابه بسبب العيب - ويزيد التعويض في الحالتين السابقتين أو ينقص بحسب ما إذا كان البائع سئ النية (أي يعلم بوجود العيب وقت البيع ), أو حسن النية . فالبائع سئ النية يلتزم بتعويض المشتري عما ألحقه به وجود العيب من أضرار ولو كانت غير متوقعة , في حين أن البائع حسن النية لا يلتزم بالتعويض الا عن الأضرار المتوقعة فقط م 221/2 مدني . والأصل هو افتراض حسن نية البائع حتى يثبت المشتري عكس ذلك .
ثالثاً: تقادم دعوى الضمان : المشرع لم يترك سقوط حق المشتري في دعوى الضمان بالتقادم للقواعد العامة , وإنما حدد لسقوطها مدة تقادم قصيرة وهي سنة تبدأ من وقت تسليم المبيع ولو لم يكتشف المشتري العيب خلال هذه المدة . ولقد أراد المشرع بذلك أن يحسم النزاع في فترة وجيزة تال يية للبيع مما يؤدي الى استقرار المعاملات . والمقصود بالتسليم في هذه الحالة هو التسليم الفعلي لا الحكمي لأن التسليم الفعلي هو الذي يهيئ الفرصة للمشتري لفحص المبيع على نحو يمكنه من كشف العيب .ومدة التقادم المذكورة تقبل الانقطاع ولكنها لا تقبل الوقف ولو كان الدائن في الدعوى (المشتري) غير كامل الأهلية أو غائباً أو محكوماً عليه بعقوبة جنائية , ولم يكن له من يمثله قانوناً . أما أسباب الوقف الأخرى فإنها تسري على هذا التقادم ولا يجوز الاتفاق على تقصير هذه المدة لأن مدة التقادم تتعلق بالنظام العام , فلا يجوز الاتفاق على أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي حددها القانون. ومع ذلك فقد أجاز المشرع على سبيل الاستثناء الاتفاق على زيادة مدة التقادم عن سنة , ويصح هذا الاتفاق بشرط ألا تزيد المدة المتفق عليها على خمس عشرة سنة من وقت البيع لا من وقت التسليم وهي المدة المقررة أصلاً للتقادم
